Эмираты — это не один рынок, а семь разных, и разброс между ними десятикратный: студия в Аджмане начинается примерно от $50 000, в Дубае от $100 000, а верхней границы нет вовсе. Налогов на владение, аренду и продажу нет ни в одном эмирате, резидентская виза выдаётся по единым федеральным правилам. Но есть то, о чём почти не пишут: правила покупки для иностранцев устанавливает каждый эмират сам, и они существенно различаются. Разбираем все семь, цены, налоговый режим и где именно вам вообще разрешат оформить собственность.
Квартира в Эмиратах — понятие растяжимое: между Аджманом и Дубаем разница в цене метра может быть трёхкратной при одинаковой площади.
| Эмират | Студия от | Сбор | Для кого |
|---|---|---|---|
| Аджман | $50 000 | ~2% | Минимальный бюджет |
| Шарджа | $65 000 | ~2% | Дёшево, но с ограничениями |
| Рас-эль-Хайма | $80 000 | ~2% | Курорт, развитие |
| Абу-Даби | $95 000 | ~2% | Стабильность, низкие издержки |
| Дубай | $100 000 | 4% | Выбор и ликвидность |
| Фуджейра | $70 000 | ~2% | Индийский океан, тихо |
| Умм-эль-Кувейн | $60 000 | ~2% | Наименее развитый |
Недвижимость в Арабских Эмиратах — рынок, который разброшен по семи очень разным юрисдикциям. Квартира в Эмиратах, цены на которую вы увидите, зависит не от страны, а от конкретного эмирата: Арабские Эмираты, квартиры в которых стоят $50 000 и $5 000 000, — это одна и та же страна.
Купить квартиру в Эмиратах недорого получится в северных эмиратах — Аджмане, Умм-эль-Кайвайне, Рас-эль-Хайме. А купить квартиру в Арабских Эмиратах премиального класса можно в Дубае и Абу-Даби, и разница в цене между этими полюсами измеряется десятками раз.
Сколько стоит квартира в Эмиратах в среднем — вопрос без осмысленного ответа. Стоимость квартиры в Эмиратах варьируется от $50 000 до нескольких миллионов, и усреднять такие цифры бессмысленно: получится число, которого нет ни на одном реальном объекте.
Квартиру купить в Арабских Эмиратах цены позволяют почти при любом бюджете от $50 000. Вопрос только в том, в каком эмирате вы окажетесь с этой суммой — и готовы ли к тому, что за пределами Дубая рынок устроен иначе.
Основной рынок для иностранного покупателя — Дубай и Абу-Даби: там сосредоточено подавляющее большинство предложений, работает понятное регулирование и есть ликвидность при перепродаже. Остальные эмираты — это либо бюджетный вход, либо нишевые истории.
Квартира ОАЭ, цены на которую вы видите в объявлении, почти всегда указаны в дирхамах или долларах. ОАЭ, стоимость квартиры и стоимость недвижимости в ОАЭ в целом принято считать в валюте, а не в рублях.
Недвижимость в Эмиратах, цены на квартиры и общий уровень рынка удобнее смотреть по эмиратам — разделы ниже. Недвижимость Эмираты купить можно во всех семи, но условия сильно различаются. Купить недвижимость в Арабских Эмиратах на условиях полной собственности проще всего в Дубае. Купить недвижимость в ОАЭ можно и в северных эмиратах, но там нужно внимательнее проверять форму владения.
Недвижимость в ОАЭ, налоги — это первое, что проверяют, и здесь всё действительно так, как рассказывают.
| Налог | ОАЭ | Турция | Россия |
|---|---|---|---|
| Ежегодный на недвижимость | Нет | 0,1–0,6% | Есть |
| На доход от аренды | Нет | Есть | Есть |
| На прирост при продаже | Нет | До 5 лет владения | До 5 лет владения |
| Разовый при покупке | 2–4% | ~4% | Пошлина |
Рынок недвижимости ОАЭ строится вокруг этого режима: инвестиции недвижимость ОАЭ привлекают прежде всего отсутствием налоговой нагрузки, а не доходностью как таковой. Недвижимость в ОАЭ купить инвестиции чаще всего мотивируют именно этим.
Это не льгота для иностранцев, а общий режим: в ОАЭ нет подоходного налога с физических лиц как такового. Экономика построена на других источниках.
Главное практическое отличие ОАЭ от Турции: единых правил по стране нет. Каждый эмират устанавливает свои, и разница существенная.
| Эмират | Полная собственность иностранцу |
|---|---|
| Дубай | Freehold во многих зонах, покрывают почти все интересные районы |
| Абу-Даби | Только в определённых инвестиционных зонах, список ограничен |
| Аджман | Freehold в отдельных проектах, проверять по каждому объекту |
| Шарджа | Для покупателей не из стран Залива преимущественно долгосрочное пользование, а не собственность |
| Рас-эль-Хайма | Freehold в назначенных зонах |
Именно поэтому вопрос «где покупать» в ОАЭ — это не только про цену и вид из окна, но и про то, что вам вообще разрешат оформить.
ОАЭ, покупка недвижимости для иностранца всегда начинается с этой проверки. Покупка недвижимости в Эмиратах и покупка недвижимости в Объединённых Арабских Эмиратах — одно и то же, но условия внутри страны разные. Жилая недвижимость в ОАЭ и коммерческая недвижимость в ОАЭ регулируются по-разному даже в пределах одного эмирата.
Семь эмиратов, разные правила и трёхкратный разброс цен. Напишите бюджет и цель — скажем, где вам реально доступна полная собственность, где хватит на визу, а где лучше не покупать вовсе.
ОАЭ, квартира в Дубае — самая частая связка запросов по стране. Купить квартиру в ОАЭ, Дубай остаётся самым понятным вариантом для тех, кто выбирает впервые.
Покупка квартир в ОАЭ и ОАЭ, продажа квартир — основной оборот приходится именно на этот эмират. ОАЭ, продажа недвижимости в целом тоже сконцентрирована здесь.
Полный разбор районов, доходности и рисков — на отдельной странице: недвижимость в Дубае. Там же цены по каждому району и расчёт чистой доходности.
Подробный разбор островов Al Reem, Yas, Saadiyat и остальных с ценами — недвижимость в Абу-Даби.
Но есть два серьёзных ограничения, из-за которых Шарджу редко советуют покупателям из России.
Недвижимость в Шардже при этом остаётся востребованной у самих жителей ОАЭ — рынок аренды здесь живой. Купить недвижимость в Шардже иностранцу сложнее, чем в соседних эмиратах.
Купить квартиру в Шардже (ОАЭ) имеет смысл, если вы точно понимаете, что покупаете, и виза вам не нужна. Во всех остальных случаях разница в цене с Аджманом или Абу-Даби не окупает ограничений.
ОАЭ, Аджман — купить квартиру здесь дешевле всего в стране. Дешёвые квартиры в ОАЭ — это в первую очередь про Аджман, во вторую про Умм-эль-Кувейн.
Кому подходит: тем, у кого бюджет не дотягивает до Дубая, но нужна именно ОАЭ — например, для сдачи в аренду или как база рядом с Дубаем. Аджман: купить квартиру можно во freehold в отдельных проектах, но статус проверяется по каждому объекту отдельно, единого правила нет.
Чего ждать не стоит: ликвидности. Рынок маленький, покупателей мало, перепродажа занимает долго. Инфраструктура скромнее дубайской, а арендаторы — в основном те, кто работает в Шардже и Дубае и экономит на жилье.
Страна компактная: от Дубая до Абу-Даби полтора часа, до Шарджи двадцать минут, до Аджмана и Рас-эль-Хаймы — час-полтора. За несколько дней можно посмотреть всё, что рассматриваете.
Это важнее, чем кажется: разница между эмиратами не только в цене, но и в среде, и по описаниям она не считывается.
Рас-эль-Хайма сейчас в той же логике, что Дубай пятнадцать лет назад: ставка на будущее развитие при относительно низком входе. Это работает в обе стороны — потенциал есть, но и рынок пока тонкий, а ликвидность низкая.
До Дубая около часа езды. Аэропорт свой есть, но расписание ограниченное — в основном летают через Дубай.
Хорошая новость: условия одинаковы во всех эмиратах. Golden Visa и инвесторские визы регулируются на федеральном уровне, поэтому неважно, купили вы в Дубае, Абу-Даби или Рас-эль-Хайме.
Подробный разбор порогов, что даёт и чего не даёт виза, и почему обычная резидентская виза аннулируется при отсутствии в стране более полугода, а Golden Visa нет — ВНЖ и Golden Visa. Сравнение с турецкой программой — ВНЖ и гражданство Турции.
В Эмиратах голосовые звонки в части мессенджеров ограничены местным регулированием. Если рассчитываете созваниваться с брокерами через привычное приложение, это может не сработать.
Туристическая eSIM оформляется онлайн и работает по прилёте, покрытие одно на все семь эмиратов. Подробно — связь в ОАЭ.
Посмотреть тарифы eSIM →Спрашивают часто и по-разному: недвижимость в ОАЭ упала, цены на недвижимость в ОАЭ упала, недвижимость в Эмиратах подешевела, недвижимость в ОАЭ сейчас — суть одна.
Конкретных процентов мы не называем — по той же причине, по которой не даём ставок ипотеки. Рынок ОАЭ двигается быстро, и цифра устареет за квартал.
Стоит ли покупать квартиру в Эмиратах прямо сейчас — вопрос, на который честный ответ зависит от вашей цели, а не от прогноза рынка.
Что можно сказать по существу:
Карты российских банков в Эмиратах не работают ни в одном из семи. Крупную сумму по сделке переводят банком, но текущие расходы — service charge, коммунальные, страховка — платятся регулярно, часть онлайн.
Для россиян есть отличные альтернативы для онлайн- и офлайн-оплат по всему миру:
Можно ли купить квартиру в ОАЭ гражданину России — да, ограничений по гражданству нет ни в одном эмирате. Покупка недвижимости в ОАЭ для россиян проходит на общих основаниях.
Где искать. Основные площадки рынка ОАЭ — Bayut, Property Finder и Dubizzle. Российские сервисы объявлений здесь не работают. Сайты недвижимости ОАЭ у застройщиков часто содержат лоты, которых нет в открытых базах.
Купить квартиру в ОАЭ недорого проще всего в северных эмиратах — там нижняя граница рынка. ОАЭ, квартиры, цены, купить — с этой связки начинают почти все, и дальше выбор сужается уже по эмиратам.
Стоимость квартиры в ОАЭ для русских ничем не отличается от цены для любого другого иностранца: отдельных ценников по гражданству здесь нет и не было.
Про агентства. Агентство недвижимости ОАЭ выбирают чаще всего по языку общения. Русские агентства недвижимости в ОАЭ существуют, и работать с русскоязычным брокером удобнее. Единственное, что стоит проверять независимо от языка, — регистрацию агента в профильном реестре эмирата. У добросовестного брокера есть номер, который можно сверить.
Отдельная тема — расчёты в рублях. ОАЭ, купить квартиру в рублях напрямую нельзя: рынок котируется в дирхамах и долларах, а рубль нужен только для планирования бюджета.
Купить квартиру в ОАЭ, цены в рублях на которую вы где-то увидели, — это всегда пересчёт по курсу, а не отдельный ценник. Недвижимость в ОАЭ, цены в рублях по ней публикуют российские агентства для удобства, но фиксируется сумма в валюте.
Практическое следствие простое: купить квартиру в Эмиратах, цена в рублях которой устраивала вас месяц назад, может выйти дороже — при том, что в долларах ничего не изменилось.
Пересчёт цен в рубли, валютный риск при рублёвых доходах и практика перевода средств — в отдельном материале.
Форма владения, порог визы, реальные цены на сегодня — три вещи, из-за которых сделки срываются уже после задатка. Напишите бюджет и цель, разберём до того, как вы внесёте деньги.
Медицина в Эмиратах одна из самых дорогих в мире, а полис ОМС там не действует. Для поездки на просмотры полис стоит недорого, но страховую сумму лучше брать выше минимальной.
Подобрать страховку →