ОАЭДубайПокупкаОбновлено август 2026
Купить квартиру
в Дубае — как это работает
Россиянину для покупки не нужны ни ВНЖ, ни гражданство, ни даже присутствие в стране — достаточно загранпаспорта, а сделку можно провести по доверенности. Вход начинается примерно от $100 000, а застройщики дают беспроцентную рассрочку, которой на большинстве других рынков просто нет. Разбираем, что такое freehold-зоны, чем новостройка отличается от вторички, дают ли ипотеку иностранцам, как проходит сделка по шагам и где искать объекты — потому что привычные российские площадки здесь не работают.
Нужен ли ВНЖ
Нет
только паспорт
Рассрочка
0%
от застройщика
Сбор DLD
4%
при регистрации
Дистанционно
Да
по доверенности
Можно ли купить квартиру в Дубае россиянину
Короткий ответ: да, и ограничений по гражданству для покупателя из России нет. Можно ли купить квартиру в Дубае без вида на жительство — можно, наличие визы никак не связано с правом собственности. Скорее наоборот: покупка сама может стать основанием для получения резидентской визы, об этом отдельно в материале ВНЖ Дубай и Golden Visa.
Покупка квартиры в Дубае и покупка недвижимости в Дубае в целом устроены одинаково: можно купить квартиру в Дубае, дом, виллу или коммерческий объект по одной процедуре. Можно ли купить квартиру в Дубаи — да, независимо от написания города в поиске; квартира в Дубае покупать можно на общих основаниях.
Что понадобится:
- Загранпаспорт — основной и единственный обязательный документ для самой покупки
- Средства на счёте, откуда пройдёт перевод. Наличными сделки такого масштаба не проводятся
- Объект во freehold-зоне — об этом ниже, это единственное реальное ограничение
Чего не понадобится: справок о доходах при покупке за собственные средства, местного поручителя, вида на жительство, знания языка. Дубай купить квартиру в собственность позволяет иностранцу на тех же правах, что и местному, — в пределах разрешённых зон.
Купить жильё в Дубае, купить жилую недвижимость в Дубае или приобрести недвижимость в Дубай — формулировки разные, а процедура за ними одна и та же.
То же и с географией: купить квартиру в ОАЭ, Дубай — это не отдельный от Эмиратов рынок. Квартиры в ОАЭ, Дубае продаются по тем же правилам: Дубай эмират внутри страны, требования по владению иностранцами федеральные, а различия между эмиратами касаются в основном перечня разрешённых зон.
Можно ли купить недвижимость в Дубае, находясь в России — да, дистанционно, по доверенности. Разбираем ниже отдельным разделом.
Freehold и leasehold — главная проверка перед задатком
Единственное существенное ограничение для иностранного покупателя, и оно проверяется до внесения денег.
| Параметр | Freehold | Leasehold |
|---|
| Право | Полная собственность | Долгосрочная аренда права |
| Срок | Бессрочно | Обычно до 99 лет |
| Наследование | Да | С ограничениями |
| Свободная перепродажа | Да | С ограничениями |
| Доступно иностранцам | Да, в designated zones | Да |
| Зачёт для визы | Да | Как правило нет |
Купить квартиру в центре Дубая — запрос, за которым обычно стоит Downtown или Business Bay. Квартира в центре Дубая почти всегда означает один из этих двух районов. Оба района freehold, так что здесь проблем не возникнет.
Дубай, квартиры недорого — противоположный полюс: окраинные зоны вроде Arjan и Dubai South. Они тоже freehold, и на статус собственности бюджетность объекта не влияет.
Хорошая новость: freehold-зон в Дубае много, и в них расположены практически все районы, которые интересуют покупателей — Dubai Marina (Дубай Марина), JVC, Downtown (Даунтаун), Business Bay (Бизнес Бэй), Palm Jumeirah (Палм Джумейра), Dubai Hills (Дубай Хиллс), JBR, Arjan. Так что на практике вы вряд ли столкнётесь с leasehold, если работаете по популярным районам.
Но проверять всё равно нужно. Статус конкретного объекта уточняется по данным Земельного департамента Дубая, а не по словам продавца. Особенно это касается объектов в менее известных проектах и на окраинах. Недвижимость в Дубае: собственность подтверждается документом Title Deed — местным аналогом свидетельства о праве.
Новостройка в рассрочку или вторичка
Развилка, которая определяет и цену входа, и сроки, и риски.
| Параметр | Новостройка (off-plan) | Вторичка (ready) |
|---|
| Цена входа | Ниже на 15–25% | Рыночная |
| Оплата | Рассрочка 0%, от 20% | Полная сумма сразу |
| Когда въехать | Через 1–4 года | Сразу |
| Доход от аренды | После сдачи | Сразу |
| Торг | Почти нет | Возможен |
| Риск | Перенос сроков | Минимальный |
| Что проверять | Эскроу, реестр RERA | NOC, долги по service charge |
Квартиры от застройщиков: Дубай и рассрочка
Новостройки Дубая купить проще всего напрямую у девелопера. Квартиры в новостройке Дубай продаются с планом оплаты, которого на вторичном рынке просто не существует — и это главное, что отличает первичку.
Купить квартиру в Дубае от застройщика — самый массовый сценарий для иностранцев, и причина именно в рассрочке. Схема обычно такая: 20% при бронировании, дальше платежи по графику строительства, часть иногда переносится на период после сдачи. Процентов нет, банк не участвует, справка о доходах не требуется.
Квартира в Дубае в рассрочку доступна почти у всех крупных застройщиков, и условия у разных проектов отличаются: где-то 50 на 50, где-то 80 на 20 с длинным постхэндовером. Купить квартиру в Дубае в рассрочку выгоднее всего на ранней стадии проекта, но и ждать придётся дольше. Купить квартиру в Дубае 2026 в строящемся проекте означает срок сдачи в 2027–2029 годах — уточняйте его до подписания.
Про эскроу. Платежи по строящимся объектам в Дубае должны поступать на эскроу-счёт проекта, а не напрямую застройщику — это регулируется. Проверяйте, что реквизиты в договоре ведут именно на эскроу, и что проект зарегистрирован в реестре. Это базовая защита, которой не стоит пренебрегать даже при работе с известным именем.
Вторичка: Дубай, купить готовое
Купить квартиру в Дубае вторичка позволяет въехать или начать сдавать сразу, без ожидания сдачи проекта. Для тех, кому нужен доход с первого месяца, это единственный вариант.
Квартиры Дубай, вторичка — сегмент по объёму меньше новостроек, зато именно здесь возможен торг. Особенно если продавец мотивирован сроками или продаёт не первый объект.
Ключевое отличие процедуры: по вторичке нужен NOC (No Objection Certificate) от застройщика — подтверждение, что по объекту нет задолженностей и препятствий к переходу права. Стоит от AED 500 до 5 000 и оформляется до сделки.
Продажа квартир в Дубае на вторичном рынке идёт через агентства и напрямую от собственников; продажа недвижимости в Дубае в целом регулируется одинаково для всех типов объектов.
Готовые квартиры Дубай также продаёт и на первичном рынке — часть проектов выходит уже сданными. Это компромисс: цена ближе к рыночной, но ждать не нужно и рассрочка иногда сохраняется.
Ипотека для иностранцев
Квартира в ипотеку в Дубае доступна и нерезидентам, но условия заметно жёстче, чем для местных.
| Параметр | Резидент ОАЭ | Нерезидент |
|---|
| Первоначальный взнос | от 20–25% | Существенно выше |
| Подтверждение дохода | Нужно | Нужно, строже |
| Банковская история | Местная | Международная |
| Ставка | Плавающая, привязана к местным индикаторам |
| Объект | Обычно готовый, реже строящийся |
Конкретную ставку мы намеренно не называем. Она плавающая и меняется вслед за базовыми индикаторами, поэтому любая цифра здесь протухнет за месяцы — ровно та же логика, что с турецкой ипотекой. Узнавайте условия в банке на момент сделки.
Купить квартиру Дубай ипотека имеет смысл рассматривать, если вы уже резидент с местным доходом. Для покупателя из России рассрочка от застройщика обычно практичнее: не нужен банк, не нужны справки, ставка ноль.
Чем платить в ОАЭ
Карты российских банков в Эмиратах не работают. Основную сумму по сделке переводят через банк, но вокруг неё хватает мелких расходов: депозит при бронировании, сборы, услуги, проживание на время просмотров.
Для россиян есть отличные альтернативы для онлайн- и офлайн-оплат по всему миру:
💳 Плати по миру
Пополняется российской картой в рублях. Простой вариант, если платите с обычной карты РФ.
Оформить Плати по миру →
🪙 CinCin
Пополняется картой РФ по СБП или криптой, всё управление в Telegram.
Оформить CinCin →
Обе оформляются из России · работают в зарубежных сервисах и офлайн · подробнее —
как платить в Дубае
Как проходит сделка по шагам
Покупка квартиры в Дубае устроена иначе, чем в Турции и тем более в России. Вот последовательность для вторичного рынка — по новостройке проще, там часть шагов берёт на себя застройщик.
1
Подбор и проверка объекта
Freehold-статус, регистрация проекта, история объекта, размер service charge. Про цены по районам —
сколько стоит квартира в Дубае.
2
MOU и задаток 10%
Memorandum of Understanding, он же Form F — соглашение между покупателем и продавцом. Задаток обычно 10% от стоимости. Важно: при отказе покупателя задаток теряется, условия читайте внимательно.
3
NOC от застройщика
Подтверждение отсутствия задолженностей по объекту и согласие на переход права. Стоит AED 500–5 000, оформляется застройщиком или управляющей компанией.
4
Перевод средств
Расчёты идут банковским переводом. Механику перевода из России стоит выяснить
до внесения задатка — подробнее в разделе
цены в рублях и перевод денег.
5
Регистрация в DLD
Переход права оформляется в офисе Trustee Земельного департамента Дубая. Оплачивается сбор 4% плюс регистрационный сбор около AED 4 000. Обе стороны присутствуют лично либо по доверенности.
6
Title Deed и переоформление услуг
Вы получаете Title Deed — документ о собственности. Дальше переоформляются коммунальные абонементы DEWA и договор с управляющей компанией на service charge.
Про сроки. Сделка по вторичке в Дубае проходит быстро — от подписания MOU до получения Title Deed обычно укладывается в несколько недель, если нет ипотеки. Это заметно быстрее турецкой процедуры.
Дистанционная покупка по доверенности
Как происходит дистанционная покупка квартиры в Дубае — вопрос, который возникает у большинства покупателей из России, и ответ обнадёживающий: это рабочая практика, а не исключение.
Два основных сценария:
- Новостройка полностью онлайн. Многие застройщики проводят бронирование, подписание и оплату дистанционно. Регистрация объекта в реестре строящегося жилья тоже делается без вашего присутствия
- По доверенности (Power of Attorney). Оформляется на доверенное лицо, требует нотариального удостоверения, легализации и перевода по установленной процедуре. Дальше представитель проходит все шаги за вас, включая визит в DLD
Главный риск дистанционной сделки очевиден: вы не видите объект. Рендеры застройщика и фотографии агента показывают лучшее. Минимум, который стоит сделать — заказать независимый осмотр или видеосвязь с площадки, проверить реальное окружение объекта по картам и спутниковым снимкам, а не по буклету. И крайне внимательно отнестись к тому, на кого оформляется доверенность.
Съездить и посмотреть
Дистанционная покупка возможна, но приехать хотя бы раз стоит. По рендерам застройщика не видно ни того, что будет строиться на соседнем участке, ни реального трафика, ни того, как район выглядит в августе.
Жильё лучше снять там, где рассматриваете объект — заодно поймёте, каково это ежедневно.
🏨 Жильё
Отели и апартаменты с оплатой российской картой.
Найти жильё →
Где искать объекты
Отдельный раздел, потому что здесь чаще всего теряют время впустую.
Российские площадки объявлений в Дубае не работают. Запросы вида «Авито, квартиры, Дубай» или «купить квартиру в Дубае на Авито» встречаются регулярно, но искать там нечего: сервис в ОАЭ не представлен, а редкие объявления с такими заголовками — это либо перепечатки со сторонних сайтов, либо приманка для сбора контактов. Купить квартиру в Дубае на Авито невозможно просто потому, что рынка там нет.
Реальные площадки рынка ОАЭ:
| Площадка | Что там |
|---|
| Bayut (Бают) | Крупнейшая база по ОАЭ, вторичка и аренда, есть аналитика по районам |
| Property Finder | Вторая по объёму, удобные фильтры, много агентств |
| Dubizzle | Общий классифайд, есть раздел недвижимости |
| Сайты застройщиков | Новостройки напрямую, актуальные планы оплаты |
| DLD / Dubai REST | Официальные данные по сделкам и проверка объектов |
Сайт квартир в Дубае — понятие условное: значительная часть новостроек продаётся не через открытые базы, а напрямую через застройщиков и авторизованных агентов, и в публичных объявлениях этих лотов может не быть вовсе.
Где купить квартиру в Дубае в итоге — зависит от типа объекта: новостройка у застройщика, вторичка через площадки и агентства. Купить квартиру в Дубае недорого проще на ранней стадии проекта в окраинных районах.
Что проверять по агенту: регистрацию в реестре RERA. У добросовестного брокера есть номер, который можно сверить. Дубай, лучшие квартиры и эксклюзивные предложения по цене ниже рынка чаще всего оказываются либо неактуальными объявлениями для сбора контактов, либо объектами с нюансами.
Для поездки на просмотры
Связь в ОАЭ
При осмотре объектов связь нужна постоянно: звонки брокерам, навигация между районами, проверка данных по объекту. При этом в Эмиратах голосовые звонки в части мессенджеров ограничены местным регулированием.
Туристическая eSIM оформляется онлайн и работает по прилёте. Подробно — связь в ОАЭ.
Посмотреть тарифы eSIM →
Оформляется онлайн · работает по прилёте
Не только квартиры: виллы, таунхаусы, коммерция
Виллы и дома
от $600 000
Купить виллу в Дубае можно в закрытых сообществах — Dubai Hills, Arabian Ranches, Damac Hills, на Palm Jumeirah. Купить дом в Дубае в отдельно стоящем формате вне комьюнити практически невозможно: застройка организована кварталами. Содержание виллы дороже квартиры: свой бассейн, сад, обслуживание.
Таунхаусы
от $400 000
Купить таунхаус в Дубае — компромисс между квартирой и виллой: свой вход, небольшой участок, общая инфраструктура комьюнити. Популярный формат у семей, растущий сегмент рынка.
Апартаменты, студии и пентхаусы
от $100 000 / от $1 500 000
Купить студию в Дубае можно от $100 000 — это минимальный формат на рынке; купить квартиру студию в Дубае и купить однокомнатную квартиру в Дубае означает одно и то же, потому что местная студия и есть аналог однокомнатной. Купить 1 квартиру в Дубае или купить 1 комнатную квартиру в Дубае — те же студии. Купить 2 квартиру в Дубае обычно значит 1BR. Купить апартаменты в Дубае — то же, что квартиру; термин используется взаимозаменяемо, иногда им обозначают обслуживаемые резиденции с гостиничным сервисом. Купить пентхаус в Дубае — верхний сегмент, объекты штучные, часто продаются вне открытых баз.
Коммерческая и элитная недвижимость
от $150 000
Коммерческая недвижимость в Дубае — офисы, ритейл, склады, гостиничные юниты. Коммерческая недвижимость Дубай купить логично тем, кто ведёт здесь бизнес: правила аренды и налогообложения отличаются от жилой. Купить офис в Дубае имеет смысл при наличии местной компании. Отдельно стоит элитная недвижимость в Дубае — купить элитную недвижимость в Дубае можно на Palm Jumeirah, в Jumeirah Bay и премиальных башнях Downtown, но такие объекты часто продаются вне открытых баз.
Земельные участки
от $300 000
Купить участок в Дубае иностранцу можно во freehold-зонах, но это сегмент для тех, кто планирует строительство и понимает местные нормы. Требует существенно больше вовлечённости, чем покупка готового объекта.
Стоит ли покупать квартиру в Дубае сейчас
Стоит ли сейчас покупать квартиру в Дубае — вопрос, на который честный ответ звучит скучнее рекламного.
Универсального ответа нет, и любой, кто даёт его уверенно, что-то продаёт. Рынок рос несколько лет подряд, объём нового предложения велик, разные сегменты ведут себя по-разному. Мы не называем прогнозных процентов по той же причине, по которой не называем ставок ипотеки: цифра устареет.
Что можно сказать по существу:
- Если покупка нужна под резидентство или под собственное проживание — момент входа вторичен. Вы покупаете функцию, а не котировку
- Если цель — заработать на росте за год-два — смотрите статистику сделок Земельного департамента по конкретному району и типу объекта, а не общие обзоры. Средняя по городу ничего не скажет о вашем сегменте
- Если рассматриваете рассрочку — учтите, что платить придётся несколько лет, и валютный риск при рублёвых доходах никуда не денется
- Флиппинг недвижимости в Дубае — перепродажа на росте до сдачи — стратегия, требующая понимания конкретного проекта, а не рынка вообще, и с ощутимым риском
Разбор без обязательств
Проверим объект
до задатка
Если у вас уже есть на примете конкретный объект или проект — пришлите ссылку. Проверим freehold-статус, застройщика по реестру, условия рассрочки и что скрыто в service charge. Это бесплатно и ни к чему не обязывает.
✅ Заявка отправлена! Свяжемся с вами в течение 24 часов.
Страховка на поездку
Медицина в Эмиратах одна из самых дорогих в мире, а полис ОМС там не действует. Для поездки на просмотры полис стоит недорого, но страховую сумму лучше брать выше минимальной.
Подобрать страховку →
Частые вопросы о покупке квартиры в Дубае
Можно ли россиянину купить квартиру в Дубае?+
Да. Гражданство и вид на жительство для покупки не требуются, достаточно загранпаспорта. Ограничение одно: полная собственность доступна иностранцам во freehold-зонах, но их в Дубае много и в них расположены практически все интересные покупателям районы — Dubai Marina, JVC, Downtown, Business Bay, Palm Jumeirah. Как купить квартиру в Дубае россиянину 2026 практически: подобрать объект, проверить статус, подписать MOU, зарегистрировать сделку в DLD.
Что такое freehold и чем отличается от leasehold?+
Freehold — полная собственность без ограничения по сроку, объект наследуется и продаётся свободно, засчитывается для резидентской визы. Leasehold — долгосрочная аренда права, обычно на 99 лет, с меньшими правами распоряжения и, как правило, без зачёта для визы. Иностранцы покупают полную собственность только в определённых freehold-зонах. Статус проверяется по данным Земельного департамента до внесения задатка.
Можно ли купить квартиру в Дубае дистанционно?+
Да, это рабочая практика. Новостройки многие застройщики продают полностью онлайн — бронирование, подписание и оплата без присутствия. По вторичке оформляется доверенность с нотариальным удостоверением, легализацией и переводом, и представитель проходит все шаги, включая визит в DLD. Главный риск в том, что вы не видите объект: заказывайте независимый осмотр и проверяйте окружение по картам, а не по буклету.
Новостройка в рассрочку или вторичка?+
Новостройка даёт беспроцентную рассрочку от 20% первого взноса, цену входа ниже на 15–25% и современные планировки, но ждать придётся 1–4 года и есть риск переноса сроков. Вторичка — готовое жильё, доход от аренды сразу, возможен торг, но нужна полная сумма и дополнительно оформляется NOC от застройщика. Проверять по новостройке нужно эскроу-счёт и реестр, по вторичке — долги по service charge.
Дают ли ипотеку иностранцам?+
Банки ОАЭ кредитуют иностранцев, включая нерезидентов, но условия для нерезидента жёстче: первоначальный взнос существенно выше, требуется подтверждение дохода и банковская история. Ставки плавающие и привязаны к местным индикаторам, поэтому конкретную цифру мы намеренно не называем — узнавайте в банке на момент сделки. Для покупателя из России рассрочка от застройщика обычно практичнее: ни банка, ни справок, ставка ноль.
Где искать квартиры в Дубае?+
Основные площадки рынка ОАЭ — Bayut, Property Finder и Dubizzle. Российские сервисы объявлений в Дубае не работают: искать там бессмысленно, а объявления с такими заголовками обычно оказываются перепечатками сторонних сайтов. Новостройки чаще продаются напрямую через застройщиков и авторизованных агентов, минуя открытые базы. Регистрацию агента и проекта можно проверить через реестры RERA и Земельного департамента.
Стоит ли покупать квартиру в Дубае сейчас?+
Универсального ответа нет, и любой уверенный ответ означает, что вам что-то продают. Если покупка нужна под резидентство или проживание, момент входа вторичен — вы покупаете функцию. Если цель заработать на росте за год-два, смотрите статистику сделок Земельного департамента по конкретному району и типу объекта: средняя по городу ничего не скажет о вашем сегменте. И учитывайте валютный риск, если платите из рублёвых доходов.
Сколько времени занимает сделка?+
По вторичке без ипотеки — обычно несколько недель от подписания MOU до получения Title Deed. Это заметно быстрее турецкой процедуры. По новостройке сама покупка оформляется быстро, но объект вы получите через 1–4 года в зависимости от стадии проекта. С ипотекой сроки растягиваются на время рассмотрения заявки и оценки объекта банком.