Студия — примерно от 8,5 миллиона рублей, квартира с одной спальней — от 13,2 миллиона, с двумя — от 19,6 миллиона. Но рублёвая цифра здесь ведёт себя не так, как в России: сам объект котируется в долларах, а рублёвый эквивалент двигается вместе с курсом. Разбираем цены по всем районам в рублях, объясняем, почему рублёвая цена может вырасти на треть без всякого роста рынка, и что делать с главным практическим вопросом — как довезти эти деньги из России.
Сводка по типам жилья. Пересчёт сделан по ориентиру 85 ₽ за $1 — цифра для понимания масштаба, а не котировка.
| Тип | В долларах | Минимум в ₽ | Типичный диапазон в ₽ |
|---|---|---|---|
| Студия | от $100 000 | 8,5 млн | 10 – 21 млн |
| 1BR (1 спальня) | от $155 000 | 13,2 млн | 15 – 34 млн |
| 2BR (2 спальни) | от $230 000 | 19,6 млн | 23 – 51 млн |
| 3BR (3 спальни) | от $390 000 | 33,2 млн | 38 – 76 млн |
| Вилла | от $600 000 | 51 млн | 68 – 170 млн |
Квартиры в Дубае купить в рублях напрямую не получится, и это первое, что стоит понять. Рублёвой цены как таковой не существует — есть пересчёт по курсу на день сделки.
Недвижимость в Дубае в рублях считают для удобства: чтобы соотнести сумму с привычными масштабами и понять, потянете вы объект или нет. Но недвижимость в Дубае купить цены в рублях фиксированной не позволит: договор будет в дирхамах или долларах.
Жильё в Дубае, цена в рублях которого вас устраивает сегодня, через месяц может стоить на миллион дороже — при том, что в долларах ничего не изменится. Об этом отдельный раздел ниже.
Стоимость квартиры в Дубае в рублях считается от долларовой цены, а не наоборот — это важно понимать с самого начала. Объявления, договоры и расчёты по сделке идут в дирхамах или долларах, рубль тут только у вас в голове.
Районы даны в двух написаниях, потому что в объявлениях и поиске встречаются оба варианта.
| Район | Студия, млн ₽ | 1BR, млн ₽ | 2BR, млн ₽ |
|---|---|---|---|
| Arjan / Motor City Арджан, Мотор Сити | 8,5 – 14,0 | 13,2 – 22,5 | 19,6 – 33,2 |
| JVC Джей-Ви-Си, Джумейра Вилладж Серкл | 10,2 – 16,2 | 15,3 – 25,5 | 23,0 – 38,3 |
| Business Bay Бизнес Бэй | 15,3 – 25,5 | 24,7 – 42,5 | 37,4 – 66,3 |
| Dubai Hills Дубай Хиллс | 17,0 – 28,9 | 27,2 – 47,6 | 40,8 – 74,8 |
| Dubai Marina Дубай Марина | 17,9 – 30,6 | 28,9 – 51,0 | 44,2 – 80,8 |
| JBR Джей-Би-Ар, Джумейра Бич Резиденс | 21,3 – 35,7 | 34,0 – 59,5 | 51,0 – 93,5 |
| Downtown Даунтаун | 25,5 – 44,2 | 41,7 – 74,8 | 63,8 – 119 |
| Palm Jumeirah Палм Джумейра, Пальма | 29,8 – 52,7 | 47,6 – 85,0 | 72,3 – 144,5 |
Купить квартиру в Дубае: цены в рублях по районам различаются в разы. Между Arjan и Palm Jumeirah разрыв по цене метра почти семикратный, при этом жильё в обоих случаях новое — вы платите за адрес, вид и ликвидность.
Недвижимость в Дубае: цена в рублях указана для квартир. Купить дом в Дубае цены в рублях считать сложнее — там разброс шире, а объекты штучные: вилла начинается примерно от 51 млн ₽ и верхней границы практически не имеет.
Квартиры в Дубае цены в рублях 2026 держатся в этих границах по массовому сегменту. Но помните: любая рублёвая таблица — это снимок на дату, и она устаревает вместе с курсом, а не вместе с рынком.
Это главное, что отличает покупку в Дубае от покупки в России, и об этом почти не пишут.
Дирхам ОАЭ жёстко привязан к доллару по курсу около 3,67 AED за $1, и эта привязка держится десятилетиями. В отличие от турецкой лиры, которая может обесцениться за год на десятки процентов, дирхам стабилен. Поэтому цена объекта в долларах способна не меняться месяцами.
А рублёвая цена двигается ровно настолько, насколько двигается рубль. Считаем на примере.
| Курс ₽/$ | Студия $120 000 | 1BR $180 000 | 2BR $270 000 |
|---|---|---|---|
| 75 ₽ | 9,0 млн ₽ | 13,5 млн ₽ | 20,3 млн ₽ |
| 85 ₽ (ориентир) | 10,2 млн ₽ | 15,3 млн ₽ | 23,0 млн ₽ |
| 100 ₽ | 12,0 млн ₽ | 18,0 млн ₽ | 27,0 млн ₽ |
| 120 ₽ | 14,4 млн ₽ | 21,6 млн ₽ | 32,4 млн ₽ |
Один и тот же объект, ничего не изменилось — а разница между верхней и нижней строкой составляет 5,4 миллиона рублей на студии и больше 12 миллионов на 2BR.
Обратная сторона тоже есть: при укреплении рубля объект «дешевеет» в рублях. Валютный риск работает в обе стороны, и предсказать его невозможно — можно только заложить в план.
Напишите бюджет в рублях — пересчитаем по актуальному курсу и пришлём подборку с реальными ценами на сегодня. Заодно скажем, укладываетесь ли вы в порог Golden Visa и что из вашего бюджета съедят сборы.
При суммах в десятки миллионов рублей стоимость поездки теряется на фоне сделки. А увидеть нужно многое: что строится на соседнем участке, какой реальный трафик до метро, как выглядит район в августе при пятидесяти градусах.
Самый практический вопрос, который почему-то обсуждают в последнюю очередь. А решать его нужно до выбора объекта, а не после внесения депозита.
Что важно понимать про механику сделки:
Общая картина по способам перевода и оплаты — в материалах как перевести деньги за границу и карты и оплата зарубежных сервисов. Там же разобраны карты, которые работают у россиян за рубежом, — они пригодятся уже после покупки, для коммунальных платежей и текущих расходов.
Крупную сумму по сделке переводят банком, но текущие расходы — другая история. Service charge, коммунальные, страховка, услуги управляющей компании: всё это платится регулярно, а карты российских банков в ОАЭ не работают.
Для россиян есть отличные альтернативы для онлайн- и офлайн-оплат по всему миру:
Цена объекта — не итоговая сумма. Считаем в рублях на конкретном примере.
| Статья | Ставка | На объекте 13 млн ₽ |
|---|---|---|
| Сбор DLD за регистрацию | 4% | 520 000 ₽ |
| Регистрационный сбор | ~AED 4 000 | ~93 000 ₽ |
| Комиссия агента | 2% | 260 000 ₽ |
| NOC от застройщика (вторичка) | AED 500–5 000 | 12 – 116 тыс. ₽ |
| Итого сверх цены | ~6,5% | ~870 000 ₽ |
| Service charge (ежегодно) | $15–50 за м²/год | ~150 тыс. ₽/год за 60 м² |
| Налог на недвижимость | 0% | 0 ₽ |
Про service charge. Это плата за обслуживание здания, и её недооценивают чаще всего. В премиальных башнях с консьержем, спа и бассейном на крыше ставка доходит до $60 за квадратный метр — на квартире 100 м² выйдет около полумиллиона рублей в год. Запрашивайте точную ставку по конкретному зданию до сделки.
В Эмиратах голосовые звонки в части мессенджеров ограничены местным регулированием. Если рассчитываете созваниваться с брокером или банком через привычное приложение, это может не сработать.
Туристическая eSIM оформляется онлайн и работает по прилёте. Подробно — связь в ОАЭ.
Посмотреть тарифы eSIM →Раз считаем в рублях, сравним с тем, что читателю понятнее всего.
| Критерий | Дубай | Москва | Санкт-Петербург |
|---|---|---|---|
| Вход, минимум | ~8,5 млн ₽ | ~9–10 млн ₽ | ~6–7 млн ₽ |
| Налог на имущество | Нет | Есть | Есть |
| Налог с аренды | Нет | Есть | Есть |
| Налог при продаже | Нет | До 5 лет владения | До 5 лет владения |
| Обслуживание здания | Высокое | Умеренное | Умеренное |
| Валютный риск | Есть | Нет | Нет |
| Резидентство | Golden Visa | — | — |
Коротко. Порог входа в Дубае сопоставим с московским, а по Петербургу даже выше. Выигрыш не в цене метра, а в налоговом режиме и в том, что актив номинирован в валюте, привязанной к доллару. Проигрыш — в высоком service charge и в валютном риске для тех, кто зарабатывает в рублях.
Цена объекта, сборы, service charge на год вперёд и остаток на руках. Напишите сумму — пришлём расчёт по актуальному курсу и подборку того, что в него укладывается.
Медицина в Эмиратах одна из самых дорогих в мире, а полис ОМС там не действует. Для поездки на просмотры полис стоит недорого, но страховую сумму лучше брать выше минимальной.
Подобрать страховку →